郭旋商业地产发展格局与未来展望

2019-08-16 18:46:50 来源: 信阳信息港

  郭旋:下面有请住房和与城乡建设部政策研究中心主任陈淮先生,为各位带来主题演讲,商业地产发展格局与未来展望,有请。图为 住房与城乡建设部政策研究中心主任 陈淮 陈淮:谢谢主持人、谢谢大家,谢谢各位来宾! 我们应这么一个时间和大家交流商业地产的有关认识和看法很高兴。首先说商业地

  郭旋:下面有请住房和与城乡建设部政策研究中心主任陈淮先生,为各位带来主题演讲,商业地产发展格局与未来展望,有请。

  图为 住房与城乡建设部政策研究中心主任 陈淮

  陈淮:谢谢主持人、谢谢大家,谢谢各位来宾!

  我们应这么一个时间和大家交流商业地产的有关认识和看法很高兴。首先说商业地产不是商业的一个分支,是地产的一个分支,是地产中包括住宅地产、旅游地产、高端地产、休闲地产以及特殊工业地产等之外,商业地产重在商业。

  商业地产这个概念挺好,而且如同刚才致辞中的前面的领导所讲到的,中国现在商业地产可能面对一个新的发展高潮,我同意这个看法。我们老说中国为什么要讨论房地产问题呢?因为我们处在一个城市化、城镇化的历史高潮中,我们这个国家、这个民族非得完成从大多数人住乡下的格局到大多数人住城里的格局和转变,我们才能成为世界的经济强国。我们想不想让中国的产业、中国的经济的国际竞争力立于世界前列?我们想不想根本解决城乡发展不平衡的矛盾?我们想不想让1 亿中国人、6亿中国城镇人口都过上现代化的生活?我们想不想突破老天爷给我们留下的资源短缺这个瓶颈,如果我们希望根本解决所有这些重大长期的战略难题?那只有一个药方、一个出路,那就是进一步加快我们的城市化和城镇化进程。

  城市化和城镇化进程中,我们得注意到一个是规模、一个是质量,在质量中包括它的结构和它的各种地上、地下基础设施与各种营业设施、居住环境的改善。世界城市发展过程中经历过一个重要的、明显的变化,早期的城市是以工业的聚集为城市的动力的。我们知道伦敦为什么叫雾都,早在产业革命之后的100年中,全世界的工业重心集中在这座城市中,烟筒林立,以至于泰晤士河已经没有生物了,城市上空弥漫者污染的空气气团。

  我们知道美国的城市底特律汽车之城、匹兹堡钢铁之城,在早期的工业化过程中,城市的发展动力和它的主要吸引力在于它作为工业重心所在,但是现代城市早已经改变了这个格局,一个城市的工业比重所占大小,并不是这个城市能否在世界竞争格局中列为有竞争力的城市、宜居的城市,也是能够在资源配置中发挥主导作用的城市,不是了。什么是城市中的灵魂呢?商业、社会服务业。我们知道现在东京的繁荣和银座、新宿的繁荣密不可分,纽约和它的华尔街、和它的第五大道、时代广场密不可分,世界大旅游城市、大花都巴黎和它的香榭里舍大街、协和广场密不可分。商业的发达、现代商业这包括我们所说的传统的商业模式,比如说物资销售系统,也包括在国外早就是传统,在我们是新兴的,比如说金融服务业、理财、投资、证券交易的这些,也包括国外和我们都处于新兴的信息服务业,以及我们还有很多人们现在的休闲产业这些发展。

  应当说一个城市的商业及商业地产的规模和质量,在相当大程度上决定着这座城市的现代化程度,决定着它的国际竞争力,这已经是城市发展历史、国外经验和客观规律证明了的一件事儿,没有人记得匹兹堡曾经怎样的辉煌,没有人记得芝加哥、底特律曾经怎样成为制造业的中心,尽管他们在二战中发挥的作用功不可没,曾经是美国的骄傲,包括日本也在不断地对他的关西、关东、东京、大阪两大都市圈,从重工业中心的形象,转变为商业中心的形象,成为全球范围内资源配置的指挥中心这样一个形象。

  我们老说的CBD、中央商务区,实际上它指的并不是一个商业街区,并不是天天放鞭炮、店庆七折优惠、搞商业街、促销节这样的地方,而是一个静悄悄的五星级宾馆,大型高端写字楼、展览场馆林立的这样一个地方,这样的一个功能转变,在我们国家的城市建设中,目前我们估计是处于早期而不是饱和的阶段。

  我们在住宅建设和商业地产建设中,商业地产建设相对是滞后的,尽管我们住宅也远不满足、远不充分,地表建筑中和地下建筑交通基础设施的发展,地下是滞后的这个,这个地下和商业地产可是密切联系着的。请注意在全世界特大城市中无一例外的城市立体交通体系的完善,是和商业街区的建设,是和商业布点、商业业态的进步密切连在一块儿的。日本在战后面对着交通危机和城市人口过度密集的过程中,早建成了世界、繁华、的地下商业街,现在全世界大城市中的地铁里头,都是商业密集的地方,人行过街天桥都是从大型百货商厦直接通到街对面的另一个大型百货商厦中的,这是现代城市建设的一个特点。所以说中国的城市中的商业地产是个方兴未艾的,可以燎原的星星之火阶段,远没到波动呢。大家说我们遍地大小餐馆、写字楼或者是shoppingmall还不够,还要建多少,不是多和少,是它布局的合理化以及它的规模的合理化,以及它的业态的合理化等诸多,这是我想说的个问题。中国的商业地产远没有走到头。

  我们在过去十年中,在中国的大城市里面,特大沿海城市中,重点发展了一些商业地产,比如08年北京开奥运会,我们建设了一大批包括场馆在内的、五星级宾馆在内和商业设施在内的公共建筑,上海开世博会2010年,广州开亚运会也都进行了相应的建设,但是包括这些大城市在内,他们的建设说实话也还处在初级阶段,烂尾工程部少,我们初提出的叫奥运经济指望开奥运会的时候好好跟国外做一把买卖,结果到后来种种的国内外的经济,各种形式,包括反恐的要求、包括国外的舆论,包括我们当年的地震,很多难题我们不得不转为平安奥运。所以当初我们设想的促进北京商业街区、商业规划、商业发展的一些规划并没有完成,很多就执行到一半后来就停了,不做买卖了。到奥运会的期间我们劝阻外地人员来京,所有的旅行团全部停止,营业场所缩短营业时间,这也是当时我们曾经面临的一个不得不相继做出的一个决策。

  那么即便如此在过去十年中,沿海特大城市我们看到有一个飞跃,但二三线城市呢?中小城镇呢?是吧?这些地方的产业发展和商业地产的发展滞后密切连在一块儿,它们的就业容纳能力,它们的城市繁荣程度,它们的城市中基础设施的建设还严重滞后,如果说中国的城市化格局和商业地产格局发展有什么相关性的话,那么下一步我们二三线城市这一个层面和县城与中心镇这一个层面的商业设施、配套建设,可能是和城市化相密切相关的一个重心所在。

  我们用不着让老百姓都跑到北京、上海去观光旅游或者是渡假、或者是购物、医疗、旧学,这样的公共建筑住我们广义地说还有很大的余地,这是我们想说的,中国的商业地产。

  第二个大的问题,15到20年前我写过一篇文章,叫寻找商业资本,那个时候中国的商业,把商业资本丢了,包括传统的百货大楼、西单商场在内、商家都变成了地主,变成了商业地产的业主,出租柜台成为了当时的商业的一种风行之事,商家不经商当地主、当业主,而今天我们面对的可能是另外一个形式,我们今天在这个会上大声呼吁,我们得寻找合理的、符合现代市场要求的商业地产的业主,真正现代化的城市不是靠开发商、建设者、投资人,把一个一个的商铺、一个一个零散的柜台或者是写字楼,分割地卖给一个个的小企业,soho,或者卖给一个个的投资者、投资商铺。我知道在座的很多人关心,你就告诉我那个商铺房价涨不涨吧,我跟你说商业地产发展的重点就是不能让还有你这样心态的人来持有这样的产业、这样的资产,因为它不是商业发展好的格局。全世界皆然,大城市中的高端商业地产和中小城市中的成规模的地产,是由大投资机构持有的,这包括专业化投资机构和老百姓的钱组合而成的房地产投资基金、信托基金来持有和管理。老百姓投资商业地产赚钱不是通过直接买一个商铺等涨了价再卖出去这样的炒法,而是通过买基金份额的方式参与,专业化地持有,以长期稳定的收益作为利润增长点、增长目标的投资机构,长期持有力求获得稳定回报这样的投资目的的,专业化的管理,风险规避的大规模运营,才能够是我们的商业地产长期发展,这番话的意思是说,中国的商业地产迄今虽然如火如荼,但是我们场上可能还缺一个重要的主角,那就是承担中流砥柱作用的机构性的商业地产投资者,也包括大规模的多样、多层的方法房地产信托投资基金和房地产投资基金类似的,这种持有。

  实际上这种持有也是政策的输入点,当我们希望在一个城市繁荣它的商业,对它的城市街区进行符合商业规划的改造的时候,政府可以对这些持有用贴息或者贴租的简单办法,就可以很容易地实现了政策的扶植和鼓励。

  商业地产发展我们刚才说,如火如荼,但并不等于说买这样的物业、买这样的资产是光赚不赔的,不一定。我们的主持一开始说了个地段,其实地段既是传统的也是新兴的。当初我们所在的这个,当年别说我们所在今天会议的这个地方,比它更往北一点的亚运村,也是人烟稀少的地方,没人想到它会后来成为北京北部地区的一个商业重心,现在人头窜动、车水马龙,交通拥堵的拥堵点了。当年我们在国务院发展研究中心工作的时候,实务分房,这一带的房子是被挑选的,因为它太偏僻,还不到这一带,还要往北一点,亚运村呢,还不是奥运场馆这一带呢。新的商业中心也是不断创造的,也是不断发展的,关键看它的完善程度。

  我想国家的政策对城市化的质量提高是始终如一的,对商业地产的政策是在过去三年里头相对地说,稳定的政策体系。

  在扩大内需、保民生、保增长中,也没有做过多大的调整,在房地产企业、房地产住宅市场进行调控中,也几乎没有做过什么调整,包括五成首付、利率这些,但是利率并不是随着商业地产的调控,而是刚才我们的老总说的反通胀形式的发展而发展的。但是我们的投资者务必注意到,商业地产的确是一个风险比较大的投资对象,所以它才需要大的投资机构通过分散化的、大量地在多个城市不同档次地持有商业地产,来对冲这些相应过程的风险。而不是靠一个大型商厦,面对着一个一个的小业主买商铺、买一定面积的柜台来组成的一个商业地产集团,业主集团。中国商业地产发展之路,这是一个我们要寻找业主。

  二一个是多元、多样的商业地产发展,也是我们在未来十二五规划的三到五年期间,需要形成一个有中国特色,符合中国国情,寻找这样一条路的一个重点突破方向。我们究竟往哪个方向走,这个问题并不简单。比如说日本有东京、新宿、银座这样的大型商业街区,又有深入到老百姓社区的服务点,而美国这两种情况都是比较少见的。除了纽约有第五大道,在美国的绝大多数城市中,你并找不到一个大家以为的城市中的繁华闹市区,除了中国城你能找到这样的居住和一大批商业聚集以外,其他很少。而且美国的居住区中也几乎没有什么商业点,买一颗白菜你要开车到20英里以外,所以在美国有一个特点,你要到美国去要饭,也必须要有一辆私家车才能要得着。我们在中国的城市化进程中,我们选取哪一种商业地产的聚集形式?当然了美国的郊外的大型shoppingmall里面像一个商业城一样的,可以解决人们衣食住行几乎所有需要,包括修汽车、包括买到老公喜欢的这种半成品家具回家可以加工的时候,各种电动工具,也包括世界各种名牌服装、化妆品,都可以满足的地方也是很多。中国呢走哪一种方式,我们现在看,在我们的基本思路中,可能还需要有一个不太长的探索期,并且因地制宜地形成符合中国国情,节能、节材、节水、节地,方便老百姓生活、改善生活质量,有利于高效率、低成本地完善我们的基础设施这样的商业布点之路。

  过去几年中国的商业和商业地产起伏,政策相对稳定,但是商业地产的市场发展则有比较明显大起大浮,比如说我们的郑州,大家当初说过,曾经中原商业城,后来曾经很辉煌过、热闹过一阵,但是后来的沉寂又令我们遗憾,我们在一些边贸发达的城市,曾经也一度辉煌,后来也令我们遗憾,我们希望在今后十二五期间,如同大家说在人们注重改善提高住宅质量规划的同时,基础设施的质量和规划的同时,进一步完善中国的商业地产的规划和质量。

  谢谢大家

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