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房企大佬集体缺席富豪榜你不知道他们到底有

2018-10-14 10:55:08
房企大佬集体缺席富豪榜,你不知道他们到底有多缺钱!

房企融资渠道现状解析。

5 月 9 号,新财富杂志发布了《 2017 新财富富人榜》,小编时间去看了,还是没发现自己的名字。| 革命尚未成功,同志早该放弃 |

2017中国富豪榜

资料来源:公开资料火影忍者剧情介绍

克而瑞咨询 制表

没有自己的名字,真的没关系,小编还有满腔的鸡热血。

说实话,十年前的《富豪榜》小编还珍藏着,就是为了激励自己。十年过去了,虽然《富豪榜》仍没有自己的名字,但让小编感到少许安慰的是,十年前一些熟悉的名字,十年后也没了。| 同是天涯沦落人啊 |

2007中国富豪榜

比如——

房企大佬。

真是「为了赚钱多壮志,敢叫日月换新颜」。

2017 年的富豪榜前 10 名,已难见地产大佬的身影(健林爸爸和思聪老公虽是地产起家,却早已多元化布局)。曾经叱咤富豪榜的房企大佬们黯然退场,究其原因,除了中国经济处于转型阶段、房地产调控加强、互联网势力崛起并攻城略地等大环境因素之外,还有房企自身的一些因素。

比如,融资变难了。不,是越来越难了。

作为房企主要融资来源的银行渠道受限,发债渠道收紧,风险提高,私募基金融资也受到限制......

一句话,他们真的很缺钱。

曾经的「三驾马车」

如今只剩「独轮车」

银监会出手,银行的钱不再是想贷就能贷。

2017 年年初,上海银监向江苏银行上海分行开出 400 余万元的行政处罚,因其给予一家置业有限公司融资,用以支付土地出让金。这是源自于 2003 年央行的一道通知,即《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,其中规定了商业银行不得发放用于缴交土地出让金的贷款。这个通知下发后的十几年间,这一现象「屡禁不止」,而银监在年初通过行政处罚严厉打击这一行为,意在震慑房企和银行业,收紧房企通过银行渠道的融资。

本年 4 月,银监会再次发文《中国银监会关于银行业风险防控工作的指导意见》,其中再次强调了防范房地产领域风险,分类实施房地产信贷调控,强化房地产风险管控及加强房地产抵押品管理等要求。

另外,基金业协会发文中限制的「委托贷款」模式也与银行有一定关联。

委托贷款是指委托人提供合法来源的资金转入委托银行一般委存账户,委托银行根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款业务。这项业务在去年年末还是房企为数不多畅通的融资渠道,如去年 12 月华夏幸福向兴业财务管理申请不超过 30 亿元的可续期委托贷款。

发债渠道收紧,发债再也不敢任性了。

2016 年第四季度开始,房企发债的融资渠道被收紧,交易所对房企施行分类监管提高房企的发债门槛,并要求所募集资金要用于现有项目的建设而非拿地。

在这一背景下,2016 年末至 2017 年季度,房企发债规模骤减。以华夏幸福和阳光城为例,其发债都集中在 2016 年四季度以前,而后再无发债行为。进入 2017 年, A 股上市房企没有一家成功发行公司债,仅有寥寥几家公告了定向增发计划。

诈骗刑事案件请律师多少钱tyle="text-indent:2em;">根据几家房企分析员公开发表的信息显示,相较于银行开发贷,房企显然更倾向于发行用途更为宽泛的公司债,房企信用等级较强时,公司债利率一度可以低至 2%-3% 。

而海外发债的渠道也不太顺利,虽然根据克而瑞研究中心的数据显示,今年 3 月单月房企海外发债和票据达 302.28 亿元,约占当月总发行量的 74.95% 。但美元走强和加息,人民币币值下挫使得房企无论是发行美元或是港币债券,都要承担不小的汇兑损失和较高的付息水平;而境内外汇管制的加强,也使得房企很难将境内的资金汇出,需要通过发外债来借新还旧。数据显示,中资房企尚未偿还的美元债券超过 800 亿美元,其中约 150 亿于 2017 年到期,因此海外发债所融资金也很少能用于房企本身的项目建设上来。

而近日市场上一直有传闻说交易所将放开房企发债,但实际是交易所出台了有关房企发债的指导意见,允许非房地产开发板块营业收入比例超过30%的房企申报发债,但需专款专用,设立专户监管,也就是说,房企为房地产开发业务通过债券融资,婚姻法法定离婚条件仍受限制。

私募基金被封堵,房企融资还有何路可寻?

2017 年 2 月,基金业协会发布了「4号文」,全称《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第 4 号—私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》,其中规定了证券期货经营机构设立私募资产管理计划,投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的,暂不予备案。

资料来源:公开资料火影忍者剧情介绍

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所谓热点城市是指北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等 16 个国内重要城市,涵盖了房企关注的热门一、二线城市。

这是基金业协会对房企通过私募资产管理类产品融资的限制,包括「委托贷款、明股实债、嵌套类信托计划」等5项房地产常用私募产品全部被封堵,换句话说,房企目前想要通过私募筹集基金进入热点城市进行开发的渠道已经被封堵。

资管计划、股权质押、资产证券化,「穷」困下的新钱路?

首先是通过基金、券商的资管计划进行融资,资管计划通过委托贷款的形式,向房企的项目进行输血,为了避开基金业协会的 4 号文规定,这种融资渠道只能用于非热点的二、三线城市。资管计划融资比较大的问题是其成本较高,以近期市场数据为例,通过资管流向非热点城市房地产开发建设的案例收益率都超过了 7% ,因此在其他渠道受限的非常时期,资管成为了追求规模的房企不得已的选择。

股权质押是一种较为激进的融资渠道,只能用于上市房企中,由于债券、银行、资管等渠道融资困难,且通常都禁止用于拿地,因此在地王频出的近两年,股权质押成了解决短期流动性问题的工具。

股权质押是将大股东所持股票的财产分配权益质出,通常发生在公司其他融资渠道走不通且大股东有魄力极力希望扩大规模的房企中。股权质押风险的地方是其非全额出质,通常贷款金额为其质押股票市值的一半以下,且有警戒线和强制平仓线。

具体举例网上起诉离婚流程来说,当公司股价下挫,按照约定,质押股票市值与贷款金额的比值在 160% 以下时会受到质权人的警示,而低于 140% 时会被强制平仓,此时出质人大股东如果不能补充质押品,或使股票停盘,则会被以协议价格交割股份,从而失去对公司的控制权,虽然这种情况极少发生,但仍说明了质押股权的潜在风险是较大的。对于公司股价的影响来说,如果企业股东偶尔出质股权,且质押股权比例不算太大的话,投资者会认为公司希望扩大规模,是利好消息,会推动股价上扬;而若频繁质押股权或质押比例过大的话,投资者会认为企业经营出现了问题,从而抛售股票,致使股价下挫。

要提一下就是新兴的资产证券化,包括仲量联行、穆迪在内的多间国际机构都在唱多 ABS 在中国的发展前景。商业抵押担保证券( CMBS )、住宅抵押担保证券( RMBS )、 PPP 项目的 ABS 、购房尾款和自持商业地产的 ABS 以及房地产信托投资基金( REITs )这些在美日已经成功多年的融资模式,在中国会逐渐落地、规范,若其他渠道仍趋紧,资产证券化很有可能成为未来主流的房企项目融资模式。

这些后面会单独开一期来讲,敬请期待。

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