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房地产价值上升限购令侵蚀了城市食利阶层的

2019-03-16 17:47:20

房地产价值上升 限购令侵蚀了城市食利阶层的基础

我觉得我们有必要重温一下房地产价值上升的原理,只有这样,我们才能明白限购令是合适且必要的。请注意,这里我指的不是房价,而是房地产本身的价值。 要搞清楚房地产的价值核心,就需要借助一个简单的比较。设想两个建筑材料和工艺完全相同的房产,一处位于大型城市中心,而另一处位于小城市郊区。在建筑成本完全相同的情况下,价格必定是数十倍以上的差距。由此可见,房产价格的构成里面有绝大多数是由土地价格决定的,但是单单凭土地二字,很难说清楚房产值钱在那里。 事实上,一座房屋在修筑起来的同时,周边的道路交通、卫生医疗、公共娱乐等等的配套设施,才是该房屋价值所在。而购房者支付的仅仅是房屋土地转让费和土建成本,公共配套设施的建设费用是否也计算在房屋之内? 不可否认,在中国现在的拍地制度下,购房者的确支付了昂贵的土地费用,但是这还远远不够。 限购令主要限制的是二套房产的购买,这是非常有必要的。假设在一个成熟的经济体当中,城市体积不再急速扩张,公共设施的建设保持既往,那么房地产根本就是无利可图的一个行业,因为在公共设施不扩张的情况下,土地价值已经确定了。中国房地产火爆的根源,源自于大家锚定了的一个事实:城市化进程的大幅提升,随之带动公共事业的建设和大量土地熟化增值。而限购令打击的购房者多是在城市居民,并非外来人口。该部分居民长期居住于某城市中,熟知该城市发展方向,如果预期该地块未来将入住更多人口,市政设施更加完善,该居民在经济允许的情况下,必定购买多处房产,待公共设施建设完成,人口入住后,只要转手即可获得价值转移部分的收益,而并不是像某些文章中所提到的改善性需求。 转移部分收益的主要构成部分为:用税收所建设的公共设施财富,由外来人口聚居所带来的城市化社会效益这两个部分。而新城市建设者的组成要素是外来人口。由于原住民早已买定良好的物业,而不得不支付原住民更高的价格,我称这部分价格为:加盟费。事实上,从广州城中村居民这样极端的例子比较容易发现这一规律。 在广州城中村里面,有大量的土着闲汉,饱食终日无所事事,相较辛苦工作的上班族,城中村土着因当年改革开放,修建了大量的住宅,现在由于城市发展,居然成了市中心,于是光靠房屋出租就能获得大量收益。而事实上,这些闲汉并没有为城市发展做出多少贡献。 限购令一出,剥夺了城市中食利阶层存在的基础,房地产的投资属性骤降,回归到了实用层面上。 当然,我们要看到由于房屋供给的减少,房租价格势必上升,无房一族的租金压力陡增,城市化进程会因房租价格上涨而减缓。 但是我们应该相信,房租上涨和房价两害相较取其轻,临时增加的房租,总比终身按揭30年的房价让人痛快些。


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